Temel Tanımlar
| Kavram | Açıklama |
| -------- | ---------- |
| Net m² | Bağımsız bölümün iç duvarlar arasında kalan kullanım alanı |
| Brüt m² | Net alan + dış ve iç duvarlar, balkon, ölçüye göre ortak alan payı |
| Satışa esas alan | Firmanın fiyatlandırmada kullandığı ve sözleşmede yazdığı alan |
| Tapu alanı | Kat irtifakı/kat mülkiyeti tapusunda yazan alan |
Sık Yapılan Hesaplama Hataları
1. Birim Fiyatın Hangi Alana Göre Verildiğini Söylememek
Müşteri 6.000.000 TL'lik daireyi 120 m² brüt üzerinden hesapladığında birim fiyat 50.000 TL/m² çıkar. Aynı dairenin net alanı 95 m² ise birim fiyat yaklaşık 63.158 TL/m²'dir. Müşteri rakip projeyle karşılaştırırken bu farkı görürse güven sorunu yaşanır.2. Balkon ve Teras Tutarsızlığı
Bir projede balkon alana dahil edilirken diğerinde hariç tutulabilir. Kapalı balkon, açık balkon ve teras için kuralı yazılı hale getirin.3. Ortak Alan Payının Belirsizliği
Brüt alana eklenen ortak alan payı (merdiven, asansör holü, sığınak vb.) projeden projeye değişir. Satış sırasında söylenen alan ile tapuda yazan alan farklıysa, alıcı aldatıldığını düşünebilir.4. KDV Eşiğini Brüt Alana Göre Değerlendirmek
Konut tesliminde 150 m² eşiği net alana göre uygulanır. Brüt alanı 160 m², net alanı 140 m² olan bir daire, eşiğin altında kalır. Eşik brüt alana göre değerlendirilirse yanlış oran uygulanır ve hem alıcı hem satıcı için vergi riski doğar.2026 İtibarıyla Konut KDV Oranları
"İlk evini alana %1 KDV" şeklinde bir kural yoktur; oran alıcının kaç evi olduğuna göre değil, ruhsat tarihi, net alan ve ilgili şartlara göre belirlenir. Sınırda kalan dairelerde mali müşavirinizin görüşünü almanız önerilir.
Doğru Birim Fiyat Hesabı
Birim Fiyat = Satış Bedeli ÷ Satışa Esas Alan
Bu formül basittir; önemli olan paydanın her projede aynı tanıma dayanmasıdır. Hızlı kontrol için ücretsiz m² Birim Fiyat Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz. Dairelerin konum farklarını fiyata yansıtmak için şerefiye hesaplama yöntemleri rehberimize de göz atın.
Satış Ofisi İçin Kontrol Listesi
NovoXCRM'de Alan ve Fiyat Bilgisi
NovoXCRM'de her dairenin alan bilgileri ve fiyatı daire kaydında tutulur; danışmanlar fiyatı her seferinde aynı kaynaktan görür. Müşteriye gönderilen teklif, 5 dilde açılabilen bir web bağlantısıdır ve müşteri isterse tarayıcısından PDF olarak kaydedebilir. Fiyat masası, satış bedeline göre tapu harcı ve döner sermaye tutarını hesaplar. KDV oranının hangi konuta hangi oranda uygulanacağına ise firmanın mali müşaviriyle birlikte karar verilmelidir.
Değerlendirme
Alan hesabındaki küçük bir belirsizlik, satış sonrasında büyük bir anlaşmazlığa dönüşebilir. Alan tanımlarını yazılı hale getirip tüm satış kanallarında aynı şekilde kullanmak, hem fiyat tartışmalarını hem de vergi riskini azaltır.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: 150 m² KDV sınırı brüt alana mı net alana mı bakılarak uygulanır? Cevap: Net alana göre uygulanır. Brüt alanı 150 m²'yi aşan bir dairenin net alanı 150 m²'nin altındaysa, yeni ruhsatlı projelerde %10 oran söz konusu olur.Soru: Tapuda yazan alan ile satışta söylenen alan neden farklı olur? Cevap: Tapu alanı, projenin kat irtifakı belgelerine göre belirlenir ve ortak alan payının hesaplanma biçimi satış broşüründeki brüt alandan farklı olabilir. Bu nedenle sözleşmede hangi alanın esas alındığı açıkça yazılmalıdır.