Şerefiyeyi Etkileyen Faktörler
Aşağıdaki oranlar sektörde sık kullanılan örnek aralıklardır; her projede bölgenin, manzaranın ve hedef alıcının durumuna göre ayrıca belirlenmelidir.
1. Kat
Üst katlar genellikle daha değerlidir: daha fazla ışık, daha az gürültü ve daha geniş görüş. Uygulamada her kat için yaklaşık %0,5–2 arası bir artış kullanılır. Çok yüksek binalarda artış belirli bir kattan sonra sabitlenebilir; en üst kat çatı izolasyonu veya ısı kaybı nedeniyle bazı projelerde bir alttaki kattan daha düşük fiyatlanır.2. Cephe Yönü
Güney, güneydoğu ve güneybatı cepheler gün boyu güneş aldığı için tercih edilir. Kuzey cephe genellikle baz ya da negatif şerefiyelidir. Sıcak iklimli bölgelerde bu tercih tersine dönebilir; bu yüzden cephe katsayısı bölgeye göre ayarlanmalıdır.3. Manzara
Deniz, göl, park veya şehir manzarası en güçlü şerefiye kalemidir. "Tam manzara" ile "kısmi manzara" ayrımını net tanımlayın; aksi halde aynı kattaki iki daire için tutarsız fiyat çıkar. Manzaranın gelecekte başka bir yapıyla kapanma riski varsa katsayı daha temkinli seçilmelidir.4. Köşe Daire ve Blok İçi Konum
İki cepheye bakan köşe daireler daha fazla ışık ve ferahlık sunar. Buna karşılık asansör boşluğu, çöp odası, jeneratör veya otopark rampasına komşu daireler için negatif şerefiye uygulanır.5. Bahçe Katı, Zemin Kat ve Çatı Katı
Zemin kat çoğu projede negatif şerefiyelidir (mahremiyet ve güvenlik kaygısı). Ancak daireye özel bahçe kullanımı varsa zemin kat pozitife dönebilir. Teraslı çatı katları ve dubleksler genellikle ayrı bir katsayıyla fiyatlanır.Şerefiye Tablosu Nasıl Oluşturulur?
Adım 1: Baz Birim Fiyatı Belirleyin
Projenin en dezavantajlı konumundaki dairesi (ör. 1. kat, kuzey cephe, manzarasız) için metrekare birim fiyatını belirleyin. Hangi alanın (net, brüt veya satışa esas alan) kullanılacağını en baştan sabitleyin. Bu konuda m² birim fiyatı hatalarına dair rehberimize bakabilirsiniz.Adım 2: Faktör Katsayılarını Tanımlayın
Her faktör için bir katsayı tablosu hazırlayın: kat başına artış, cephe katsayıları, manzara seviyeleri, köşe ve negatif konum düzeltmeleri.Adım 3: Toplama mı Çarpma mı?
İki yaygın yöntem vardır:Çarpımsal yöntemde avantajlar üst üste bindikçe fiyat biraz daha hızlı artar. Hangisini seçerseniz seçin, tüm projede aynı yöntemi kullanın.
Adım 4: Gelir Dengesini Kontrol Edin
Şerefiye uygulandıktan sonra tüm dairelerin toplam fiyatı, projenin hedef cirosuyla karşılaştırılır. Toplam hedefin çok üzerine çıkıyorsa baz fiyat düşürülür; altında kalıyorsa katsayılar veya baz fiyat yeniden ele alınır.Örnek Hesap
120 m² satışa esas alanlı bir daire, baz birim fiyat 60.000 TL/m² olsun. Baz fiyat: 120 × 60.000 = 7.200.000 TL.
Toplamsal yöntem: 1 + 0,05 + 0,04 + 0,06 + 0,02 = 1,17 → 7.200.000 × 1,17 = 8.424.000 TL
Çarpımsal yöntem: 1,05 × 1,04 × 1,06 × 1,02 ≈ 1,1807 → 7.200.000 × 1,1807 ≈ 8.500.827 TL
Aynı daire için iki yöntem arasında yaklaşık 77.000 TL fark oluşur. Bu fark, yöntemin baştan seçilip yazılı hale getirilmesinin neden önemli olduğunu gösterir.
Bu hesabı kendi projeniz için hızlıca denemek isterseniz ücretsiz Şerefiye Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz. Baz birim fiyatı kontrol etmek için m² Birim Fiyat Hesaplayıcı da işinize yarayacaktır.
Sık Yapılan Hatalar
Fiyat Listesini Satış Ofisinde Kullanmak
Şerefiye tablosu hazırlandıktan sonra asıl iş, bu fiyatların satış ofisinde tutarlı biçimde kullanılmasıdır. NovoXCRM'de projeler, bloklar ve daireler tanımlanır; hesapladığınız fiyatlar her dairenin kaydına girilir. Renkli kat planı hangi dairenin müsait, opsiyonlu ya da satılmış olduğunu gösterir; fiyat masası ise döviz karşılıklarını TCMB kurlarıyla, tapu harcı ve döner sermaye tutarlarını da satış bedeline göre hesaplar. Böylece danışmanlar müşteriye her seferinde aynı listeden fiyat verir. Şerefiye katsayılarının kendisi sistemde ayrıca hesaplanmaz; bu hesap için yukarıdaki ücretsiz aracı kullanabilirsiniz. Ayrıntılar için stok yönetimi sayfamıza göz atın.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Şerefiye satış bedeline dahil midir? Cevap: Evet. Şerefiye ayrı bir ücret değil, dairenin satış fiyatının parçasıdır. KDV ve tapu harcı da şerefiye dahil satış bedeli üzerinden hesaplanır.Soru: Şerefiye tablosu satış sürecinde değiştirilebilir mi? Cevap: Değiştirilebilir, ancak genellikle baz fiyat güncellenir ve katsayılar korunur. Katsayıları sık değiştirmek, daha önce satılan dairelerle tutarsızlık yaratır ve alıcıların güvenini zedeler.
Soru: Toplamsal mı çarpımsal yöntem mi daha doğru? Cevap: İkisi de geçerlidir. Toplamsal yöntem daha kolay anlatılır; çarpımsal yöntem birden fazla avantajı olan dairelere biraz daha yüksek prim verir. Önemli olan seçilen yöntemin tüm projede aynı şekilde uygulanmasıdır.