Tapu Harcı ve Döner Sermaye Hesaplama 2026: Müşteriye Şeffaf Maliyet Bilgisi

Konut satışında daire fiyatının dışındaki ek masraflar, alıcının kararını doğrudan etkiler. Bu kalemleri satış masasında doğru ve açık biçimde göstermek, sonradan yaşanacak "sürpriz masraf" tartışmalarını önler ve güven oluşturur.

Tapu İşlemlerinde Masraf Kalemleri

1. Tapu Harcı

Satış bedelinin %4'üdür ve kanunen alıcı (%2) ile satıcı (%2) arasında paylaşılır. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla tamamını tek tarafın ödediği durumlar da görülür. Tapuda beyan edilen bedel, gerçek satış bedelini yansıtmalıdır; düşük beyan, harç farkı ve ceza riski doğurur.

2. Döner Sermaye

Tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı hizmet bedelidir. 2026 yılında TKGM'nin belirlediği gösterge tutarı 2.227 TL'dir ve bu tutar ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılır. Örneğin katsayısı 3 olan bir ilçede döner sermaye 6.681 TL olur. Katsayıyı işlemin yapılacağı ilçeye göre kontrol etmek gerekir.

3. KDV

KDV tapu masrafı değil, satış bedelinin parçasıdır; ancak alıcının toplam maliyetini belirlediği için ayrıca konuşulmalıdır. 1 Nisan 2022 ve sonrasında ruhsat alan konutlarda net 150 m²'ye kadar %10, üzerinde %20 uygulanır. Eski ruhsatlı bazı konutlarda (arsa değeri şartıyla) ve kentsel dönüşüm kapsamındaki belirli konutlarda %1 oranı söz konusu olabilir. "İlk ev için %1" şeklinde bir kural yoktur.

4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Tapu işlemlerinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi istenir. Prim; binanın yapı tarzına, bulunduğu deprem risk bölgesine ve brüt alanına göre belirlenir. Güncel tutar sigorta şirketinden alınmalıdır.

5. Teslim Sonrası Giderler

Aidat, abonelik açılışları ve emlak vergisi gibi kalemler tapu masrafı değildir ama alıcıya önceden bilgi verilmesi faydalıdır. Emlak vergisini tahmin etmek için emlak vergisi hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

Örnek Hesap

5.000.000 TL'ye satılan, katsayısı 3 olan bir ilçedeki konut için:

Tapu harcı (toplam %4): 200.000 TL

Alıcı payı (%2): 100.000 TL

Satıcı payı (%2): 100.000 TL

Döner sermaye: 2.227 × 3 = 6.681 TL

DASK: Poliçeye göre değişir

Bu durumda alıcının tapu harcı payı ve döner sermaye toplamı yaklaşık 106.681 TL olur (DASK hariç). Kendi rakamlarınızla hesap yapmak için ücretsiz tapu harcı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.

Satış Masasında Nasıl Sunulmalı?

Daire fiyatının KDV dahil mi hariç mi olduğunu açıkça belirtin.

Tapu harcının nasıl paylaşılacağını teklifte yazın.

Döner sermaye ve DASK'ı ayrı kalemler olarak gösterin.

Tapu devrinin hangi aşamada (ör. son ödeme veya iskân sonrası) yapılacağını anlatın.

NovoXCRM'de Masraf Bilgisi

NovoXCRM'in fiyat masası, satış bedeline göre tapu harcı ve döner sermaye tutarını hesaplar; döviz karşılıkları da TCMB kurlarıyla gösterilir. Müşteriye sunulan teklif, 5 dilde açılabilen bir web bağlantısıdır ve müşteri isterse tarayıcısından PDF olarak kaydedebilir. Satış sonrasında tapu süreci 8 adımda takip edilir: belgeler, DASK, rayiç bedel, ekspertiz, Web Tapu başvurusu ve randevu, harç ve döner sermaye ödemesi, devir ve teslim. Alıcı, müşteri portalından ödemelerini ve tapu ilerlemesini görebilir. Ayrıntılar için tapu süreci takibi sayfamıza göz atabilirsiniz.

Harekete Geçme Zamanı

Masraf şeffaflığı, alıcı güveninin temelidir. Ek maliyetleri ilk görüşmede açıkça göstermek, karar sürecini kısaltır ve tapu günü yaşanabilecek tartışmaları önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Tapu harcını kim öder? Cevap: Kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 olarak paylaşılır. Taraflar farklı bir paylaşımda anlaşabilir; bu durumun satış sözleşmesinde açıkça yazılması önerilir.

Soru: Döner sermaye her ilçede aynı mı? Cevap: Hayır. 2026 gösterge tutarı 2.227 TL'dir, ancak bu tutar ilçenin yöresel katsayısıyla çarpıldığı için ilçeden ilçeye değişir.

Soru: DASK olmadan tapu devri yapılabilir mi? Cevap: Tapu işlemlerinde geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi istendiği için poliçenin devir öncesinde hazırlanması gerekir.